ĐẤT VÀ NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI MUA ĐẤT

Đất đai là 1 trong những tài sản có giá trị nhất. Nhưng Không phải ai trong chúng ta cũng có kinh nghiệm và hiểu về pháp luật trong lĩnh vực nhà đất nhất là những người mua nhà lần đầu. Dưới đây là 1 vài lưu ý cho những người lần đầu tiên mua đất và các hình thức sở hữu của đất.

KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI TRONG MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Dù đã từng tham gia giao dịch mua bán nhà đất hay chưa, hẳn bạn đều đã từng nghe đến nhiều tên gọi đất đai khác nhau như đất nền, đất thổ cư hay đất nông nghiệp,… Rất nhiều tên gọi khác nhau khiến những khái niệm đất đai trở nên thật rắc rối trong mắt nhiều người.

Luật đất đai rắc rối và bạn không biết tìm hiểu từ đâu

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành hai nhóm chính là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Sau đây mình sẽ hệ thống lại hai nhóm đất này và chia sẻ với bạn khái niệm đặc điểm riêng của từng loại đất.

Đất nông nghiệp

  • Theo quy định của điều 13 Luật đất đai 2013, đất nông nghiệp được phân chia thành các loại sau:
  • Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác.
  • Đất trồng cây lâu năm.
  • Đất rừng sản xuất.
  • Đất rừng phòng hộ.
  • Đất rừng đặc dụng.
  • Đất nuôi trồng thuỷ sản.
  • Đất làm muối.
  • Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Đất nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp

  • Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
  • Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp.
  • Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
  • Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp.
  • Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
  • Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
  • Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi.
  • Đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng.
  • Đất có di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh.
  • Đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.
  • Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
  • Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
  • Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
  • Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dung.
  • Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.

Các khái niệm đất thường gặp

1.      Đất nền

Đất nền là những mảnh đất chưa tiến hành xây dựng, không gồm các công trình nhà ở hay sinh hoạt – chỉ có đất không. Đất nền có thể được chia thành hai loại đó là: đất nền dự án và đất nền tự do. Mỗi loại đều có những đặc điểm và tính chất riêng biệt.

Trong đó, đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án được quy hoạch của chủ đầu tư. Hiểu một cách đơn giản đây đất nền là phần đất thuộc dự án nhưng chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn đang trong giai đoạn ban đầu. Đất nền dự án được coi là khu đất có quy hoạch rất rõ ràng, từng tấc đất nơi đây đều được xác định trước trong bản kế hoạch là sẽ được sử dụng như thế nào và rất cả đều bản kế hoạch sử dụng đất nền đó đều phải được phê duyệt. Các công trình như trường học, trung cư, trung tâm thương mại, công viên… đều thuộc trong dự án đất nền và được chia cách thành các khu riêng biệt để việc xác định trở nên dễ dàng hơn. Đất nền dự án có ưu điểm riêng là nằm trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, nằm trong dự án có sẵn các tiện ích như công viên, siêu thị, nhà để xe, công viên, khu vui chơi, trường học… Đất nền dự án có thể có mục đích sử dụng đa dạng trong các dự án khác nhau như dự án khu sinh thái, dự án khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng,…

Đất nền là tên gọi quen thuộc mà ai cũng biết

Ngược lại với đất nền dự án, đất nền tự do là những khu đất còn trống hoặc đã được sử dụng. Nhưng sự khác biệt nổi bật nhất đó là đa số khu đất nền tự do đều là rất nhỏ và thường thuộc quyền sở hữu của cá nhân.

2.      Đất thổ cư

Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, là tên gọi khác của đất ở. Đất thổ cư bao gồm đất ở đô thị ODT và đất ở nông thôn ONT hoặc các loại đất sử dụng vào các mục đích khác như đất trụ sở,… Đất thổ cư là đất chỉ dùng để ở, được phép xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ cho đời sống. Ngoài ra, đất vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ thuộc khu dân cư cũng được gọi là đất thổ cư. Còn đất vườn, ao gắn liền nhà nhưng không thuộc khu dân cư thì tùy theo diện tích đất thổ cư của UBND cho phép để tính diện tích đất thổ cư mà mình có được tại miếng đất đó là bao nhiêu.

Đất thổ cư

Để được công nhận là đất thổ cư thì người sở hữu đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở), nhưng không phải đất nào cũng được phép chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp. Đối với những miếng đất như: đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nhưng được nhà nước cho mượn và không thu phí sử dụng đất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nếu muốn chuyển đổi phải được phép của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và theo các trình tự nhất định cho từng loại.

Đối với những loại đất không thuộc diện trên thì để chuyển thành đất phi nông nghiệp ( đất ở – đất thổ cư ) thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thầm quyền nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất. Nếu bạn định đầu tư vào phân khúc nhà ở thì bạn nên mua đất thổ cư cho thuận tiện. Đừng ham rẻ mà mua đất chưa có thổ cư vì thủ tục để chuyển đổi lên đất thổ cư rất phức tạp và mất thời gian. Chưa kể đối với những vùng đất đặc biệt không chỉ vấn đề thời gian chuyển đổi mà đất bạn mua có được phép chuyển đổi hay không còn phụ thuộc vào các cơ quan có thẩm quyền.

3.      Đất tái định cư

Đất tái định cư được hiểu là đất do nhà nước thu hồi của dân , di dời dân đến nơi ở mới và cấp đất cho họ làm ăn sinh sống tại nơi ở mới.

Quá trình thực hiện bao gồm:

Thu hồi đất: Nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho xã, phường, thị trấn nào đó theo quy định luật đất đai năm 2003.

Bồi thường thiệt hại: Khi nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của người dân thì phải bồi thường một khoản tiền và đất đai mới để khôi phục lại giá trị tài sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người dân nhằm giúp họ có nơi ở mới tốt hơn.Hỗ trợ người dân: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi thông qua đào tạo nghề mới, bố trí nơi làm việc, trợ cấp kinh phí di dời đến địa điểm mới. Sau khi nhận được bồi thường, người dân có trách nhiệm phải di dời đến nơi ở mới.

Đất tái định cư

Phân loại tái định cư:

  • Về hình thức, việc tái định cư có các dạng:
  • Di dân vào vùng đô thị hóa
  • Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân
  • Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư
  • Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:
  • Tái định cư tự phát: là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở.
  • Tái định cư tự giác: là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân tự giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở các dự án phát triển nhà.
  • Cưỡng bức tái định cư: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không kiên quyết đã gây ra ách tắc cho đấu tư phát triển.
  • Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:
  • Tái định cư bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án này ví lợi ích quốc gia.
  • Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mô nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.

NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI MUA ĐẤT LẦN ĐẦU

  1. Khi mua đất nền

Tìm hiểu thật kỹ thông tin chủ đầu tư ( nếu mua đất dự án), quy hoạch của nơi mua ( nếu mua đất thổ cư).

Thực tế hiện nay cho thấy nhiều  dự án đất nền có giá bán khá rẻ, từ vài triệu cho đến vài chục triệu/m2 tùy khu vực. Nhưng theo nhận định của các chuyên gia thì nếu giá bán của đất nền mà bạn dự định mua thấp hơn nhiều so với giá bán đất nền của các dự án lân cận thì bạn nên tính toán đến tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án. Bạn không nên thấy dự án đất nền giá rẻ mà lao vào vì có thể gặp các dự án đang chết hoặc không khả thi.

Để nắm được tính khả thi của dự án đất nền, bạn nên chọn các dự án của các chủ đầu tư uy tín, hội tụ những yếu tố như: tiểu sử tốt, năng lực tài chính mạnh thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất, uy tín truyền thông, khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó về mức độ hài lòng.

2. Khi mua đất nền dự án

Giao dịch với giấy tờ rõ ràng, tìm hiểu hồ sơ pháp lý dự án

Để giao dịch đất nền dự án được rõ ràng. minh bạch, bạn cần chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án hoặc các sàn phân phối sản phẩm trình những giấy tờ cần thiết để chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý…

Ngoài ra, bạn cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục, giấy tờ khác hay chưa.

Đặc biệt bạn cần phải biết, theo văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện cùng các cơ quan liên quan khác thông qua nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực từ 16/11/2004 thì chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian, kiến trúc, cảnh quan đã được phê duyệt, tức chủ đầu tư không được phân lô bán nền mà buộc họ phải xây nhà hoàn chỉnh rồi mới bán.

3. Khi mua đất nền dự án: Tránh mua đất nền chung sổ

Nếu bạn mua đất mà sử dụng sổ chung thì sau này có vấn đề tranh chấp xảy ra, bạn sẽ gặp khá nhiều rắc rối, chẳng hạn đối mặt với những vấn đề như: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, có người chịu thỏa thuận có người không và đặc biệt nếu mua đất sổ chung bạn có thể không xác định được vị trí đất của các nền đất ấy.

Bạn cần hạn chế mua đất nền dự án chung sổ

4.     Khi mua đất nền dự án: Xem kỹ tiến độ thanh toán tiền

Với những đất nền giá rẻ hoặc mua dạng trả góp, bạn sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp, do đó rất cần nhờ tư vấn của luật sư hoặc người môi giới bất động sản kinh nghiệm.

Khi đặt bút ký hợp đồng, bạn phải xem xét kỹ lưỡng các văn bản, giấy tờ liên quan, hồ sơ pháp lý của dự án. Quan trọng là dự án đó có được gọi là đất sạch hay không, bởi vấn đề giải phóng mặt bằng là chuyện rất gian nan.

Bạn cũng nên lưu ý thêm những điều sau để thương lượng được giá cả chính xác:

  • Nếu người mua quá hạn 15 ngày không đóng đủ tiền như hợp đồng thì thường sẽ bị phạt ¼ giá trị hợp đồng và chủ đầu tư có toàn quyền quyết định.
  • Một số dự án có liên kết với ngân hàng hỗ trợ cho khách hàng vay vốn, song thường chỉ hỗ trợ cho người mua có thu nhập ổn định và khá cao, do đó cần xem rõ bạn có thể vay bao nhiêu trước khi đầu tư.
Nếu không cẩn thận bạn có thể mua đúng đất nền nằm trong diện giải tỏa

5.     Khi mua đất nền dự án: Cân nhắc khả năng tài chính để chọn dự án phù hợp

Lưu ý cuối cùng nhưng cũng không kém phần quan trọng khi lần đầu mua đất nền đó là xem xét khả năng tài chính của bản thân. Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng chọn mua được những miếng đất phù hợp với khả năng tài chính, đồng thời hạn chế những rủi ro trở thành “con nợ” trong tương lai. Lời khuyên dành cho bạn đó là nên dùng số tiền có sẵn của bản thân để mua. Tuyệt đối hạn chế vay vốn ngân hàng số tiền quá lớn, vượt 50% giá trị lô đất. Bên cạnh đó nếu bạn muốn hợp tác đầu tư với bạn bè, người thân, tốt nhất cũng nên làm bản cam kết thỏa thuận, giao kèo rõ ràng ngay từ đầu về trách nhiệm và nghĩa vụ của đôi bên để tránh rắc rối về sau.